De zilveren tsunami hervormt de wereldwijde vastgoedmarkt

Decennialang is de bevolkingsgroei een van de sterkste fundamenten van de wereldwijde woningmarkt geweest. Meer mensen betekende over het algemeen meer huishoudens, een grotere vraag naar woningen en, in veel gebieden, stijgende vastgoedwaarden. Maar demografische veranderingen stellen nu die langdurige veronderstelling ter discussie.

Daling van de geboortecijfers, langere levensverwachting en bevolkingsafname transformeren de woningmarkten in verschillende grote economieën. Naarmate samenlevingen verouderen, verschuift de kwestie steeds meer van een tekort aan woningen naar een potentiële overschot aan eigendommen in gebieden waar het aantal huishoudens afneemt.

Japan biedt een van de duidelijkste voorbeelden van deze transformatie. Het land heeft sinds 2008 een bevolkingsafname ervaren, terwijl mensen van 65 jaar en ouder nu bijna een derde van de bevolking uitmaken. Tegelijkertijd hebben jongere generaties zich steeds meer geconcentreerd in grote stedelijke centra, waardoor veel plattelandsgemeenschappen met minder bewoners achterblijven.

Deze demografische verschuiving heeft bijgedragen aan een groeiend aantal leegstaande woningen. Officiële Japanse gegevens voor 2024 schatten het aantal onbewoonde woningen op ongeveer 9 miljoen, wat ongeveer 13,8% van de totale woningvoorraad van het land vertegenwoordigt. In sommige plattelandsgebieden worden verlaten of verouderde eigendommen tegen extreem lage prijzen aangeboden, terwijl lokale autoriteiten prikkels hebben geïntroduceerd om nieuwe bewoners aan te trekken.

Japan toont echter ook aan dat demografische afname niet elke vastgoedmarkt op dezelfde manier beïnvloedt. Tokio en andere grote stedelijke centra blijven werknemers, bedrijven en investeringen aantrekken vanwege werkgelegenheid, infrastructuur en toegang tot diensten. Beperkte beschikbaarheid van grond in zeer gewilde gebieden helpt ook om de vastgoedwaarden te ondersteunen.

Dit fenomeen is niet beperkt tot Japan. China kwam in 2022 in een periode van bevolkingsafname, terwijl dalende geboortecijfers en zwakkere huishoudensvorming druk hebben toegevoegd aan een al problematische vastgoedsector. De vraag naar woningen is bijzonder kwetsbaar in steden die geen sterke economische vooruitzichten hebben of niet in staat zijn nieuwe bewoners aan te trekken.

Zuid-Korea staat voor een vergelijkbare demografische uitdaging. Seoul blijft profiteren van zijn concentratie van banen, diensten en infrastructuur, maar sommige regionale steden ervaren grotere druk naarmate hun bevolking afneemt. Het contrast benadrukt een steeds belangrijker kenmerk van toekomstige vastgoedmarkten: nationale demografische trends kunnen minder belangrijk zijn dan het vermogen van individuele steden om bewoners aan te trekken en te behouden.

Italië wordt ook geconfronteerd met vergrijzing en depopulatie in verschillende kleine steden, vooral in delen van het zuiden. Sommige gemeenten hebben geëxperimenteerd met symbolische prijsverkoop van woningen en andere prikkels om bewoners aan te trekken, verlaten gebouwen te renoveren en lokale gemeenschappen nieuw leven in te blazen.

De Verenigde Naties schatten dat mensen van 65 jaar en ouder tegen 2050 ongeveer één op de zes mensen wereldwijd zouden kunnen uitmaken, vergeleken met ongeveer één op de tien in 2021. Tegelijkertijd vermindert de daling van de vruchtbaarheid in veel ontwikkelde economieën de omvang van toekomstige generaties die de woningmarkt betreden.

De gevolgen reiken verder dan het aantal potentiële huizenkopers. Een vergrijzende bevolking kan ook de soort woningen die gevraagd worden veranderen. Oudere huishoudens geven mogelijk steeds vaker de voorkeur aan kleinere, toegankelijke woningen dicht bij zorgfaciliteiten, openbaar vervoer, winkels en andere essentiële diensten.

Grote gezinswoningen in de buitenwijken kunnen in sommige markten minder aantrekkelijk worden naarmate kinderen het huis van hun ouders verlaten en oudere eigenaren grote eigendommen steeds duurder of moeilijker te onderhouden vinden. Dit kan ontwikkelaars aanmoedigen om woningprojecten te ontwerpen met toegankelijkheidskenmerken, liften, energie-efficiëntie en nabijgelegen diensten.

De demografische transitie kan daarom een grote heroverweging van traditionele woningbeleid vereisen. Overheden hebben historisch gezien gefocust op het vergroten van de woningaanvoer om aan de groeiende vraag te voldoen. In krimpende gemeenschappen kan de uitdaging echter eerder bestaan uit het beheren van een bestaande woningvoorraad die het aantal huishoudens dat bereid of in staat is om deze te bewonen overschrijdt.

Dit onevenwicht kan neerwaartse druk op vastgoedwaarden uitoefenen in gebieden die te maken hebben met aanhoudende bevolkingsverliezen. Regio's die niet in staat zijn om werknemers, bedrijven of migranten aan te trekken, kunnen geconfronteerd worden met een bijzonder moeilijke cyclus waarin minder bewoners leiden tot zwakkere vraag, dalende vastgoedwaarden en verdere economische achteruitgang.

Tegelijkertijd blijven rentetarieven en hypotheekvoorwaarden belangrijke bepalende factoren voor woningactiviteit, maar ze zijn mogelijk niet langer voldoende om langetermijnmarkttrends te verklaren. Demografische factoren, werkgelegenheid, migratiepatronen, infrastructuur en toegang tot diensten worden steeds belangrijker bij het bepalen waar de vraag naar woningen sterk zal blijven.

De zogenaamde “zilveren tsunami” zal waarschijnlijk niet elke vastgoedmarkt met dezelfde snelheid transformeren. De effecten kunnen geleidelijk aan de oppervlakte komen, in tegenstelling tot de onmiddellijke impact van financiële crises of rente-shocks. Toch kan de langdurige invloed diepgaand zijn, omdat demografische veranderingen zich over decennia ontvouwen.

Voor overheden, ontwikkelaars en investeerders zal de uitdaging steeds meer inhouden dat niet alleen begrepen moet worden hoeveel woningen een markt nodig heeft, maar ook waar die woningen moeten worden gelegen, hoe ze moeten worden ontworpen en welke generaties ze moeten bedienen.

De concurrentie tussen steden zou daardoor kunnen verschuiven van het bouwen van het grootste mogelijke aantal woningen naar het aantrekken van bewoners, banen en investeringen. In groeiende metropolen kunnen woningtekorten een groot probleem blijven, terwijl krimpende regio's kunnen worstelen met een geheel ander probleem: hoe de waarde en bruikbaarheid van miljoenen bestaande eigendommen te behouden.

Naarmate de bevolking vergrijst en de vruchtbaarheidscijfers dalen, zal de toekomst van vastgoed daarom steeds meer afhangen van het vermogen van een stad om economisch aantrekkelijk en demografisch veerkrachtig te blijven. De vastgoedmarkten van morgen kunnen net zo veel worden gevormd door de beweging en leeftijd van mensen als door de bouw van gebouwen zelf.